Nieruchomości lesne

Co to jest nieruchomość leśna?

Definicja nieruchomości leśnej zawarta jest w Standardzie V.6 „Wycena nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych”.
  • poprzez nieruchomość leśną rozumie się nieruchomość lub część nieruchomości określoną w art. 46 Kodeksu cywilnego stanowiącą las w rozumieniu ustawy o lasach
Nieruchomościami w rozumieniu art. 46 Ustawy kodeks cywilny są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Lasem zgodnie z art. 4 Ustawy o lasach jest grunt:
  1. o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:
    • przeznaczony do produkcji leśnej lub
    • stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo
    • wpisany do rejestru zabytków
  2. związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne
Do części składowych gruntu leśnego zalicza się w szczególności występujące na tym gruncie:
  • drzewa i drzewostany
  • plantacje drzew
  • plantacje choinek
  • szkółki leśne i zadrzewieniowe
  • budynki i budowle wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej
Cechy nieruchomości leśnych, mające wpływ na wartość

Dla nieruchomości leśnych niezabudowanych i nie przeznaczonych pod zabudowę:
  • cechy taksacyjne drzewostanu wynikające z zasad określonych w instrukcji urządzania lasu, a w szczególności: skład gatunkowy, wiek, bonitacja (dla każdego gatunku wchodzącego w skład drzewostanu), stopień zadrzewienia, jakość techniczna, przydatność hodowlana, formy zmieszania
  • siedliskowy typ lasu
  • stan zagospodarowania i stopień degradacji siedliska leśnego
  • położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany (pyły i gazy emitowane przez przemysł, szkody górnicze, zanieczyszczenie gleb)
  • położenie nieruchomości w obszarach:
    • zagrożonych masowym występowaniem szkodników pierwotnych
    • zagrożonych lub opanowanych przez szkodniki wtórne
  • lokalizacja i położenie, w odniesieniu do dróg głównych oraz siedlisk (działek siedliskowych)
  • wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji leśnej
  • występowanie szczególnych cech mających wpływ na zdolność produkcyjną siedliska leśnego (sąsiedztwo gruntów przyległych, trudności hodowli, pozyskania i zrywki drewna)
  • walory rekreacyjne nieruchomości
Dla nieruchomości leśnych zabudowanych lub przeznaczonych do zabudowy:
  • lokalizacja i położenie
  • różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy
  • występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy
  • wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej
Zasady określania wartości

Przedmiot wyceny powinna stanowić nieruchomość leśna wraz z częściami składowymi.

Przedmiotem wyceny może być także sam grunt lub określona część składowa nieruchomości. W ten sposób wycenie mogą podlegać na przykład: drzewa, drzewostany, plantacje drzew, budynki i inne urządzenia a także wartość szkód związanych z utratą albo ograniczeniem wartości użytkowej gruntu, w tym z doprowadzeniem go do stanu poprzedniego.

Źródła informacji o nieruchomościach leśnych:
  • plany urządzenia lasu, uproszczone plany urządzenia lasu, inwentaryzacja lasu
  • ewidencja gruntów Lasów Państwowych
  • dokumentacja środków trwałych w jednostkach organizacyjnych Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe
  • informacje zawarte w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów rolnych i leśnych z produkcji
  • dokumenty gospodarcze nadleśnictw
  • umowy (protokoły) dotyczące nakładów poniesionych na hodowlę i pielęgnację drzewostanów
  • publikacje specjalistyczne instytutów naukowych i organizacji zajmujących się leśnictwem
  • inne dokumentacje
Wartość rynkową nieruchomości leśnej, zadrzewionej i zakrzewionej określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia dochodowego lub podejścia mieszanego.

Wartość odtworzeniową nieruchomości leśnej, zadrzewionej i zakrzewionej określa się przy zastosowaniu podejścia kosztowego. Zastosowanie tego podejścia dotyczy:
  • nieruchomości leśnych których częściami składowymi są drzewostany stanowiące uprawy i młodniki
  • nieruchomości leśnych objętych wywłaszczeniem w których wartość rynkowa drzewostanu jest niższa od jego wartości odtworzeniowej
  • nieruchomości zadrzewionych objętych wywłaszczeniem w których wartość rynkowa drzew jest niższa od ich wartości odtworzeniowej
  • nieruchomości zadrzewionych lub zakrzewionych stanowiących parki wiejskie udostępnione publicznie
Wartość rynkowa Wartość odtworzeniowa
Grunt 1) podejście porównawcze
2) metoda wskaźników szacunkowych gruntów
Drzewostan Wg wartości drewna:

1) Technika szacunku brakarskiego (dla drzewostanu bliskorębnego i starszego)
2) Technika wskaźnikowa (drzewostan młodszy) 		Wg kosztów wyhodowania (uprawy i młodniki oraz zieleń miejska udostępniana publicznie):

1) Technika szczegółowa
2) Technika wskaźnikowa

Procedury wyceny
WNL = WGL + WD
WNL – wartość nieruchomości leśnej
WGL – wartość gruntu leśnego
WD – wartość drzewostanu

Wycena gruntu leśnego bez drzewostanu: W praktyce nie istnieje obrót gruntami leśnymi bez drzewostanu. Dlatego do wyceny gruntu leśnego opracowana została metoda wskaźników szacunkowych gruntu.
WGL = ∑(i=1)(Nsz(i,j) x Pi) x C1m3dr) x (1 + v1 + v2 + ⋯ + vn)
gdzie:
Nszi,j – wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego lasów oraz j-tego okręgu podatkowego (tabele ze wskaźnikami szacunkowymi oraz grupy typów siedliskowych lasów, zawiera załącznik do Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego)
Pi – powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu siedliskowego
C1m3dr – cena 1m3 drewna (skorygowana o koszty pozyskania i zrywki przyjęta z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości oraz nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z ostatnich 3 lat z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna)
V1, v2, …, vn – współczynniki korekcyjne wynikające z cech nieruchomości leśnych. Współczynniki korekcyjne „v i ” ustala rzeczoznawca i mogą przyjmować wartości określone w tabeli nr 1 komentarza do standardu V.6

Określenie wartości części składowych nieruchomości leśnych (drzewostanów):

Wartość odtworzeniowa (uprawy i młodniki oraz zieleń miejska udostępniana publicznie):
  1. Podejście kosztowe, metoda kosztów odtworzenia, technika szczegółowa:
W = Wki x P x k1,i x k2,i
gdzie:
Wki – ponoszone koszty związane z przygotowaniem gleby do założenia uprawy, zalesieniem lub odnowieniem, pielęgnacją, ochroną uprawy w zależności od składu gatunkowego drzewostanu i jego wieku, odniesione do powierzchni 1 ha, we właściwym terytorialnie nadleśnictwie lub występujące na rynku lokalnym ze względu na położenie nieruchomości,
P – pole powierzchni drzewostanu w [ha]
k1,i – współczynnik uwzględniający jakość hodowlaną drzewostanów ustaloną na podstawie kryteriów podanych w instrukcji urządzania lasu. Współczynnik k 1,i przyjmuje następujące wartości w zależności od jakości drzewostanu:
  • k1,1 = 1,0 jakość bardzo dobra i dobra
  • k1,2 = 0,9 jakość zadawalająca
  • k1,3 = 0,8 jakość zła
k2,i – współczynnik uwzględniający wypady i przerwy w uprawach i młodnikach, które są przewidziane do poprawek i uzupełnień. Współczynnik k 2,i przyjmuje następujące wartości w zależności od stopnia zadrzewienia określającego stopień zdatności lub stopień pokrycia powierzchni drzewami:
  • k2,1 = 1,0 gdy stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego wynosi 0,8 i wyżej
  • k2,2 = 0,8 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,7
  • k2,3 = 0,6 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,5÷0,6
  1. Podejście kosztowe, metoda kosztów odtworzenia, technika wskaźnikowa
W = Wk x z x P x C x U x k1,i
gdzie:
Wk – wskaźnik wartości kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację 1 ha drzewostanu wyrażony w m3 drewna dla określonego gatunku, klasy bonitacji i wieku drzewostanu odczytany z tablic wskaźników opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa (T.Partyka, T.Tramper)
Z – stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego
P – pole powierzchni drzewostanu w ha,
C – cena 1m3 drewna tartacznego iglastego WBO z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego do miejsca położenia nieruchomości
U – wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna o koszty pozyskania i zrywki,
k1,i – współczynnik uwzględniający jakość hodowlaną drzewostanów (jak wyżej)
U = 1 - (KP + KZ) / C
Gdzie KP i KZ oznaczają koszty pozyskania i zrywki.

Wartość rynkowa:
  1. Drzewostany w wieku bliskorębnym, rębnym i starsze (technika szacunku brakarskiego):
WD = [(VG x ri) x (k1 x U1 x C1 + k2 x U2 x C2 + ⋯ + ki x Ui x Ci + ⋯ + kn x Un x Cn) + VDR x kDR x CDR]
gdzie:
VG – miąższość grubizny z korą określonego gatunku drzew występujących w drzewostanie (w przypadku drzewostanów mieszanych)
ri – współczynniki do obliczenia miąższości netto (bez kory) odczytane z tabeli nr 3 znajdującej się w komentarzu do Standardu V.6
k1, k2, ..., ki, kn – wskaźnik (procent) udziału w grubiźnie całkowitej określonych sortymentów drewna ustalony na podstawie szacunku brakarskiego
C1, C2, ..., Ci, Cn – ceny sprzedaży przez właściwe terytorialne nadleśnictwo ze względu na położenie nieruchomości określonych sortymentów drewna , lub ceny tych sortymentów występujące na rynku lokalnym
U1, U2, ..., Ui, Un – wskaźnik redukcyjny ceny sprzedaży 1 m3 drewna C1, C2, ..., Ci, Cn o koszty pozyskania i zrywki odniesiony do określonych sortymentów stosowany przez właściwe terytorialnie nadleśnictwo
VDR – miąższość drobnicy określona ze wzoru VDR = VG x P%
P – procentowy udział miąższości drobnicy w miąższości grubizny odczytany z tablic na podstawie wielkości pierśnicy (d) i wysokości (h) przeciętnego drzewa w drzewostanie
kDR – wskaźnik (procent) przeliczający miąższość drobnicy całkowitej na miąższość drobnicy użytkowej mającej wartość handlową,
CDR – cena sprzedaży drobnicy użytkowej stanowiącej drobnicę tyczkową lub gałęziową przez właściwe terytorialne nadleśnictwo, lub ceny tej drobnicy występujące na rynku lokalnym; ceny te uwzględniają pozyskanie drobnicy przez nabywcę.

Przy określaniu miąższości grubizny w drzewostanach w wieku bliskorębnym, rębnym i starszych należy stosować metodę całkowitego pomiaru pierśnic drzew w tym drzewostanie.
  1. Drzewostany młodsze z wyjątkiem upraw i młodników, które nie zostały jeszcze zaliczone do bliskorębnych, a które wytworzyły sortymenty średnio-wymiarowe):
W = WS x z x P x C x U
gdzie:
WS – wskaźnik wartości 1 ha drzewostanu na pniu wyrażony w m3 drewna dla określonego gatunku, klasy bonitacji, wieku i wieku rębności z „Tablic wskaźników wartości drzewostanów”,
Z – stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego,
P – pole powierzchni drzewostanu w ha,
C – cena 1 m3 drewna tartacznego iglastego WBO z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości
U – wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna tartacznego iglastego (WBO) o koszty pozyskania i zrywki

Stopień zadrzewienia Z w drzewostanach określa się jako stosunek miąższości rzeczywistej drzewostanu do miąższości określonej na podstawie tablic zasobności w zależności od gatunku, wieku i bonitacji:
Z = V(rzecz/1ha) / V(tab/1ha)
gdzie:
Vrzecz/1 ha – miąższość rzeczywista drzewostanu ustalona dla określonego gatunku
Vtab/1ha – miąższość ustalona na podstawie „Tablic zasobności i przyrostu drzewostanów” opracowanych przez Bolesława Szymkiewicza na podstawie gatunku, wieku i bonitacji.

Wycena drzew poza drzewostanem

Przy wycenie drzewostanu leśnego należy uwzględnić także wartość drzew, które nie tworzą drzewostanu bądź odbiegają parametrami od wycenianego drzewostanu.
WD = (vG x ri) x (∑(i=1)(ki x Ui x Ci ))
gdzie:
vG – miąższość grubizny drzewa z korą odczytana z tablic na podstawie pomierzonej pierśnicy i wysokości drzewa
ri – współczynnik do obliczania miąższości netto (bez kory), odczytany z tabeli nr 3 zawartej w komentarzu do Standardu V.6 na podstawie rodzaju drzewa oraz klasy wieku współczynnik ten stosujemy do tych gatunków drzew, dla których z tablic miąższości odczytujemy miąższość grubizny łącznie z korą
ki – wskaźnik udziału w grubiźnie całkowitej określonego i-tego sortymentu
Ci – cena sprzedaży przez właściwe terytorialne nadleśnictwo określonego i-tego sortymentu
Ui – wskaźnik redukujący ceny sprzedaży „Ci ” i-tego sortymentu o koszty pozyskania i zrywki

Wycena lasów w strefie zainwestowania miejskiego

Zgodnie z §45 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie lub przeznaczonych na te cele, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne, w razie braku transakcji rynkowych przyjmuje się, że wartość tych nieruchomości stanowi suma wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym gruncie, przy czym:
  • dla określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1 m2 tych gruntów jest równa 50% wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych
  • dla określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości
Przy określaniu wartości gruntów wchodzących w skład w/w nieruchomości, położonych poza strefami zainwestowania miejskiego, w razie braku transakcji rynkowych oraz braku transakcji rynkowych dokonywanych na gruntach przyległych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.