Ograniczone prawa rzeczowe

Ograniczone prawa rzeczowe odnoszą się do rzeczy będących własnością innej osoby. Osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe, mogą zatem jedynie w pewnym zakresie korzystać z tych rzeczy.

Zgodnie z art. 244 §1 Kodeksu cywilnego ograniczonymi prawami rzeczowymi są:
  1. Użytkowanie
  2. Służebność
  3. Zastaw
  4. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
  5. Hipoteka
Przepisy, które regulują wyżej wymienione prawa:
  • użytkowanie – Dział II Kodeksu Cywilnego
  • służebności – Dział III Kodeksu Cywilnego
  • zastaw – Dział IV Kodeksu Cywilnego
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – Rozdział 21 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
  • hipoteka – Dział II Ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Charakterystyka ograniczonych praw rzeczowych
  1. Użytkowanie
Zgodnie z art. 252 KC użytkowanie to prawo do używania i pobierania pożytków z cudzej rzeczy obciążonej tym prawem. Zakres użytkowania można ograniczyć poprzez wyłączenie określonych pożytków z rzeczy, ponadto wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części.

Ważnymi cechami użytkowania są:
  • niezbywalność (art. 254 KC)
  • wygaśnięcie wskutek niewykonywania przez 10 lat(art. 255 KC)
  1. Służebności
Służebność gruntowa
Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że:
  • właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej
  • właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań
  • właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)
Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Jest ustanawiana wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarczych. W takim przypadku właściciel nieruchomości może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem służebności drogowej. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Nieruchomość X nie miała dostępu do drogi, w związku z tym ustanowiono służebność przejazdu przez nieruchomość Y:
X – nieruchomość władnąca (służebność jest prawem związanym z własnością ujawnionym w Księdze wieczystej w Dziale I - SP)
Y – nieruchomość obciążona ograniczonym prawem rzeczowym (ujawnionym w Księdze wieczystej w Dziale III)

Służebność można nabyć w drodze umowy, orzeczenia sądu lub w drodze zasiedzenia, lecz tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Służebność osobista
Zgodnie z art. 296 KC treść służebności osobistej odpowiada treści służebności gruntowej, z tym, że przysługuje ściśle określonej osobie fizycznej.

Cechy charakterystyczne:
  • służebność osobista wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego
  • służebności osobiste są niezbywalne
  • służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie
  1. Zastaw
Zastawem można obciążyć rzeczy ruchome w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, wówczas wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością.

Ponadto przedmiotem zastawu mogą być także prawa, jeżeli są zbywalne.
  1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Cechy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu:
  • jest prawem zbywalnym
  • przechodzi na spadkobierców
  • podlega egzekucji
Na żądanie osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu.
  1. Hipoteka
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości

Przedmiotem hipoteki może być także:
  • użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
  • wierzytelność zabezpieczona hipoteką
Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych wyżej.

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Rodzaje hipotek: Hipoteka umowna – jej źródłem jest umowa zawarta pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości obciążonej (dłużnikiem)

Hipoteka przymusowa – powstaje na wniosek wierzyciela, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, nawet bez zgody właściciela nieruchomości.

Hipoteka łączna – w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział.