Operat szacunkowy

Wytyczne dotyczące sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego zawiera Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 3 „Operat szacunkowy”.
Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Według zapisów KSWP 3 operat szacunkowy to dokument stanowiący pisemną autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości przedmiotu wyceny, uwzględniający założenia oraz warunki ograniczające, stanowiące podstawy wyceny, zawierający istotne informacje uzyskane podczas szacowania nieruchomości.
Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
  • określenie przedmiotu i zakresu wyceny
  • określenie celu wyceny
  • podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości
  • ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości
  • opis stanu nieruchomości
  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości
  • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny
  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania
  • przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem
Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych, można ją również wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.
W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości, w szczególności:
  • sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi
  • sporządzeniu i przekazaniu wyciągu z operatu szacunkowego
  • możliwości wykorzystania operatu szacunkowego wyłącznie dla celu w jakim został on sporządzony
Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu:
  • odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo innego dokumentu stwierdzającego prawa do nieruchomości
  • wypis z katastru nieruchomości
  • plany sytuacyjne, mapy
  • dokumentację fotograficzną
  • istotne fragmenty dokumentacji technicznej lub szkice techniczne
  • wypisy i wyrysy z dokumentów sporządzone przez autora operatu szacunkowego
  • protokół z oględzin nieruchomości, gdy został on sporządzony
  • inne dokumenty istotne dla sporządzonej wyceny
Wyciąg z operatu szacunkowego, który rzeczoznawcy majątkowi przekazują organom prowadzącym kataster nieruchomości, zamieszcza się na początku operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.
Jeżeli operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, operat podpisują wszyscy sporządzający go rzeczoznawcy majątkowi. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu.