Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Przytoczona wyżej definicja wskazuje na istnienie trzech rodzajów nieruchomości:
Nieruchomość gruntowa
Zgodnie z definicją Kodeksu cywilnego, nieruchomość gruntowa to część powierzchni ziemskiej, stanowiąca odrębny przedmiot własności.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym do części składowych gruntu należą:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. W związku z tym, jeżeli na gruncie stanowiącym własność podmiotu X, znajduje się budynek będący własnością podmiotu Y, nieruchomość taka nie jest już nieruchomością gruntową zabudowaną, lecz nieruchomością budynkową.
Nieruchomość budynkowa
Zgodnie z Kodeksem cywilnym nieruchomość budynkową stanowi budynek, będący odrębnym od gruntu przedmiotem własności.
Sytuacja taka ma miejsce, gdy grunty Skarbu Państwa lub grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego są oddawane w użytkowanie wieczyste. Wówczas grunt stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, natomiast budynki znajdujące się na tym gruncie stanowią własność użytkownika wieczystego.
Nieruchomość lokalowa
Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego odrębne nieruchomości mogą stanowić części budynków trwale z gruntem związanych, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Przepisem szczególnym jest w tym przypadku Ustawa o własności lokali (UWL), która określa:
Spełnienie wymagań samodzielnego lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności:
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Uli – udział właściciela wyodrębnionego lokalu i
Pli – powierzchnia użytkowa lokalu i
Pppi – powierzchnia pomieszczeń przynależnych do lokalu i
∑(Pl + Ppp) – suma powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku (tak jak w przykładzie poniżej), a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze:
Przytoczona wyżej definicja wskazuje na istnienie trzech rodzajów nieruchomości:
Zgodnie z definicją Kodeksu cywilnego, nieruchomość gruntowa to część powierzchni ziemskiej, stanowiąca odrębny przedmiot własności.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym do części składowych gruntu należą:
- budynki
- urządzenia trwale z gruntem związane
- drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania
- prawa związane z własnością nieruchomości
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. W związku z tym, jeżeli na gruncie stanowiącym własność podmiotu X, znajduje się budynek będący własnością podmiotu Y, nieruchomość taka nie jest już nieruchomością gruntową zabudowaną, lecz nieruchomością budynkową.
Nieruchomość budynkowa
Zgodnie z Kodeksem cywilnym nieruchomość budynkową stanowi budynek, będący odrębnym od gruntu przedmiotem własności.
Sytuacja taka ma miejsce, gdy grunty Skarbu Państwa lub grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego są oddawane w użytkowanie wieczyste. Wówczas grunt stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, natomiast budynki znajdujące się na tym gruncie stanowią własność użytkownika wieczystego.
Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego odrębne nieruchomości mogą stanowić części budynków trwale z gruntem związanych, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Przepisem szczególnym jest w tym przypadku Ustawa o własności lokali (UWL), która określa:
- sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu
- prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną
Spełnienie wymagań samodzielnego lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności:
- piwnica
- strych
- komórka
- garaż
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Uli = (Pli + Pppi) / (∑(Pl + Ppp))
gdzie:
Uli – udział właściciela wyodrębnionego lokalu i
Pli – powierzchnia użytkowa lokalu i
Pppi – powierzchnia pomieszczeń przynależnych do lokalu i
∑(Pl + Ppp) – suma powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku (tak jak w przykładzie poniżej), a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
- umowy
- jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości
- orzeczenia sądu znoszącego współwłasność