Rodzaje nieruchomości

Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przytoczona wyżej definicja wskazuje na istnienie trzech rodzajów nieruchomości: Nieruchomość gruntowa

Zgodnie z definicją KC, nieruchomość gruntowa to część powierzchni ziemskiej, stanowiąca odrębny przedmiot własności.

Zgodnie z KC do części składowych gruntu należą:
  • budynki
  • urządzenia trwale z gruntem związane
  • drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania
  • prawa związane z własnością nieruchomości
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. W związku z tym, jeżeli na gruncie stanowiącym własność podmiotu X, znajduje się budynek będący własnością podmiotu Y, nieruchomość taka nie jest już nieruchomością gruntową zabudowaną, lecz nieruchomością budynkową.

Nieruchomość budynkowa

Zgodnie z KC nieruchomość budynkową stanowi budynek, będący odrębnym od gruntu przedmiotem własności.

Sytuacja taka ma miejsce, gdy grunty Skarbu Państwa lub grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego są oddawane w użytkowanie wieczyste. Wówczas grunt stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, natomiast budynki znajdujące się na tym gruncie stanowią własność użytkownika wieczystego. Nieruchomość lokalowa

Zgodnie z art. 46 KC odrębne nieruchomości mogą stanowić części budynków trwale z gruntem związanych, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przepisem szczególnym jest w tym przypadku Ustawa o własności lokali (UWL), która określa:
  • sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu
  • prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną
Zgodnie z art. 2 UWL odrębne nieruchomości mogą stanowić tylko SAMODZIELNE lokale. Samodzielnym lokalem jest Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Spełnienie wymagań samodzielnego lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności:
  • piwnica
  • strych
  • komórka
  • garaż
Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Uli = (Pli + Pppi) / (∑(Pl + Ppp))
gdzie:
Uli – udział właściciela wyodrębnionego lokalu i
Pli – powierzchnia użytkowa lokalu i
Pppi – powierzchnia pomieszczeń przynależnych do lokalu i
∑(Pl + Ppp) – suma powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku (tak jak w przykładzie poniżej), a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze:
  • umowy
  • jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości
  • orzeczenia sądu znoszącego współwłasność
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (charakter wpisu: konstytutywny).