Określanie wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin
Podstawy materialno-prawne:
Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin niestanowiących części składowych nieruchomości, nie uwzględnia się wartości złoża.
Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża.
Złoże kopaliny stanowi część składową gruntu wówczas, gdy kopalina ta może być wydobywana metodą odkrywkową. Fakt ten można stwierdzić w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub dokumentacji geologicznej złoża kopalin.
Wartość rynkową nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin stanowiących ich części składowe określa się w podejściu porównawczym lub dochodowym, z uwzględnieniem wartości złoża. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie tych podejść, do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście mieszane.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości położonych na złożach kopalin, w szczególności tego samego rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie geologicznej.
Podejście dochodowe stosuje się przy założeniu, że wydobycie kopaliny przynosi lub może przynosić dochód. W zależności od sposobu ustalania dochodu wartość nieruchomości w podejściu dochodowym może być określona przy zastosowaniu metody inwestycyjnej lub metody zysków. Dochodem z nieruchomości gruntowej, może być czynsz dzierżawny należny właścicielowi nieruchomości, lub udział właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z eksploatacji złoża na takich nieruchomościach.
Metodę inwestycyjną można stosować w przypadku, gdy znane są rynkowe stawki czynszów dzierżawnych za podobne nieruchomości. Określenie wartości rynkowej tą metodą następuje na podstawie dochodu operacyjnego netto.
Przy stosowaniu metody zysków, dochód z nieruchomości przyjmuje się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych przez przedsiębiorcę z eksploatacji złoża na nieruchomościach tego rodzaju.
Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji złoża kopalin, określa się wartość nieruchomości według stanu nieruchomości przed eksploatacją złoża oraz według przewidywanego stanu nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża, przyjmując ceny na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.
Przy określaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża stosuje się podejście porównawcze albo dochodowe, uwzględniając zasobność złoża pozostałego po zakończeniu eksploatacji. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się poniesionych kosztów rekultywacji wyrobiska.
Źródła danych
Przy wycenie nieruchomości wykorzystuje się w szczególności następujące źródła informacji:
Podstawy materialno-prawne:
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami
- Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
- Ustawa Prawo geologiczne i górnicze
- Standard V.7 „Wycena nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin”
Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin niestanowiących części składowych nieruchomości, nie uwzględnia się wartości złoża.
Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża.
Złoże kopaliny stanowi część składową gruntu wówczas, gdy kopalina ta może być wydobywana metodą odkrywkową. Fakt ten można stwierdzić w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub dokumentacji geologicznej złoża kopalin.
Wartość rynkową nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin stanowiących ich części składowe określa się w podejściu porównawczym lub dochodowym, z uwzględnieniem wartości złoża. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie tych podejść, do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście mieszane.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości położonych na złożach kopalin, w szczególności tego samego rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie geologicznej.
Podejście dochodowe stosuje się przy założeniu, że wydobycie kopaliny przynosi lub może przynosić dochód. W zależności od sposobu ustalania dochodu wartość nieruchomości w podejściu dochodowym może być określona przy zastosowaniu metody inwestycyjnej lub metody zysków. Dochodem z nieruchomości gruntowej, może być czynsz dzierżawny należny właścicielowi nieruchomości, lub udział właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z eksploatacji złoża na takich nieruchomościach.
Metodę inwestycyjną można stosować w przypadku, gdy znane są rynkowe stawki czynszów dzierżawnych za podobne nieruchomości. Określenie wartości rynkowej tą metodą następuje na podstawie dochodu operacyjnego netto.
Przy stosowaniu metody zysków, dochód z nieruchomości przyjmuje się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych przez przedsiębiorcę z eksploatacji złoża na nieruchomościach tego rodzaju.
Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji złoża kopalin, określa się wartość nieruchomości według stanu nieruchomości przed eksploatacją złoża oraz według przewidywanego stanu nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża, przyjmując ceny na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.
Przy określaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża stosuje się podejście porównawcze albo dochodowe, uwzględniając zasobność złoża pozostałego po zakończeniu eksploatacji. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się poniesionych kosztów rekultywacji wyrobiska.
Źródła danych
Przy wycenie nieruchomości wykorzystuje się w szczególności następujące źródła informacji:
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
- dokumentacja geologiczna złoża kopaliny
- dokumentacja mierniczo – geologiczna złoża
- miejscowy plan zagospodarowania terenu górniczego
- dokumentację projektowo-kosztorysowa rekultywacji
- geologicznego rozeznania złoża kopaliny
- znajomości warunków i kosztów eksploatacji
- analizy marketingowej, co do możliwości zbytu i poziomu rentowności produkcji w danej branży