Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
Mapa zasadnicza
Mapa zasadnicza, to zgodnie z Ustawą prawo geodezyjne i kartograficzne, wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i budynków, a także ewidencji sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych.
Mapa zasadnicza znajduje się w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym, który jest składowany, dla obszaru każdego powiatu w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, mieszczącym się z reguły w siedzibach starostw.
Zgodnie z Instrukcją techniczną K-1 treść mapy dzieli się na treść obligatoryjną oraz treść fakultatywną.
Treść obligatoryjną mapy zasadniczej stanowią:
Treść mapy zasadniczej może być prowadzona i przedstawiana w systemie nakładek tematycznych (w postaci klasycznej - na osobnych arkuszach folii, w postaci numerycznej - w zbiorach warstw, lub w zbiorach obiektów). Nakładki te oznacza się następująco:
O - osnowy geodezyjne
E - ewidencja gruntów i budynków
U - sieci uzbrojenia terenu
S - sytuacja powierzchniowa (inne obiekty trwale związane z terenem)
W - rzeźba terenu
R - realizacyjne uzgodnienia projektowe
Kataster nieruchomości
Rozumie się przez to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami.
Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące:
Sieci uzbrojenia terenu – to wszelkiego rodzaju nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne, elektroenergetyczne i inne, z wyłączeniem urządzeń melioracji szczegółowych, a także podziemne budowle, jak: tunele, przejścia, parkingi, zbiorniki, itp.
Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu – to uporządkowany zbiór danych przestrzennych i opisowych sieci uzbrojenia terenu, a także informacje o podmiotach władających siecią.
GESUT, podobnie jak ewidencja gruntów i budynków, jest niezwykle ważnym źródłem informacji dla rzeczoznawcy majątkowego, szczególnie przydatnym przy analizie i ustalaniu danych dla jakże istotnej cechy dotyczącej stopnia wyposażenia wycenianej nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej.
Szczegółowe dane znajdujące się w GESUT określają: rozporządzenie w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów uzgadniania dokumentacji projektowej oraz Instrukcja Techniczna G – 7. Dane te dotyczą:
Niektóre z tych przewodów dzielą się jeszcze na typy i wówczas do wymienionych wyżej oznakowań literowych dodawana jest jeszcze jedna litera, świadcząca o typie przewodu np.:
Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece:
Treść księgi wieczystej:
Księga wieczysta zawiera cztery działy:
Nieruchomość A jest obciążona służebnością przejazdu na rzecz nieruchomości B, czyli tym samym nieruchomości B przysługuje służebność przejazdu przez nieruchomość A.
W którym dziale księgi wieczystej, zarówno nieruchomości A jak i nieruchomości B, będzie ujawniona służebność?
W razie niezgodności danych z katastru z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej, sprostowania tego oznaczenia dokonuje sąd na podstawie danych z katastru nieruchomości.
Opracowania planistyczne
Zgodnie z art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy ustala przeznaczenie nieruchomości na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Tematyka wpływu planu miejscowego na wartość nieruchomości zawarta jest w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Informacje rynkowe
Akty notarialne
Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego.
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności:
Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w aktach notarialnych pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania. Ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych mogą być cenami „prawdziwymi” (kwotami, które rzeczywiście zapłacił nabywca nieruchomości sprzedającemu), bądź też „fałszywymi” (wynikającymi przede wszystkim z prób obniżenia podatków związanych z obrotem nieruchomościami). Ceny „prawdziwe” można ponadto podzielić na ceny rynkowe (odpowiadające definicji i założeniom podawanym w określeniach wartości rynkowej) i ceny amatorskie (prawdziwe kwoty, które zapłacono za nieruchomości, lecz warunki zawarcia transakcji były szczególne). Ceny podawane w aktach notarialnych mogą być w pewnych przypadkach zawyżane. Zawyżanie ceny może być korzystne dla nabywcy w przypadku, gdy prowadzi działalność gospodarczą i dokonuje odpisów amortyzacyjnych od budynków czy budowli.
W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy, dla określenia wartości rynkowej nieruchomości, wykorzystywać może ceny rynkowe, a nie wszystkie ceny transakcyjne. Tylko dogłębna znajomość lokalnego rynku nieruchomości pozwala na prawidłową ocenę przydatności i wiarygodności cen zawartych w aktach notarialnych.
Czynsze
Czynsz jest podstawowym źródłem dochodu z nieruchomości. Wyróżnia się trzy podstawowe kategorie czynszów:
- księgach wieczystych
- katastrze nieruchomości
- ewidencji sieci uzbrojenia terenu
- ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości
- rejestrach zabytków
- tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych
- planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę
- wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe
- dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz
- w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali
- umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości
- świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową
Mapa zasadnicza
Mapa zasadnicza, to zgodnie z Ustawą prawo geodezyjne i kartograficzne, wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i budynków, a także ewidencji sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych.
Mapa zasadnicza znajduje się w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym, który jest składowany, dla obszaru każdego powiatu w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, mieszczącym się z reguły w siedzibach starostw.
Zgodnie z Instrukcją techniczną K-1 treść mapy dzieli się na treść obligatoryjną oraz treść fakultatywną.
Treść obligatoryjną mapy zasadniczej stanowią:
- punkty osnów geodezyjnych
- elementy ewidencji gruntów i budynków
- elementy sieci uzbrojenia terenu, w szczególności urządzenia nadziemne, naziemne i podziemne
Treść mapy zasadniczej może być prowadzona i przedstawiana w systemie nakładek tematycznych (w postaci klasycznej - na osobnych arkuszach folii, w postaci numerycznej - w zbiorach warstw, lub w zbiorach obiektów). Nakładki te oznacza się następująco:
O - osnowy geodezyjne
E - ewidencja gruntów i budynków
U - sieci uzbrojenia terenu
S - sytuacja powierzchniowa (inne obiekty trwale związane z terenem)
W - rzeźba terenu
R - realizacyjne uzgodnienia projektowe
Kataster nieruchomości
Rozumie się przez to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami.
Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące:
- gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty
- budynków – ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych
- lokali – ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej
- właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych – inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części
- miejsce zamieszkania lub siedzibę osób wymienionych wyżej
- informacje o wpisaniu do rejestru zabytków
- wartość nieruchomości
- jednostka ewidencyjna: obszar gruntów położonych w granicach administracyjnych gminy, a w przypadku gdy w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta — również w granicach administracyjnych miasta. W miastach, w których utworzone zostały dzielnice, jako jednostki pomocnicze gminy, jednostką ewidencyjną może być obszar dzielnicy lub kilku sąsiadujących ze sobą dzielnic
- obręb ewidencyjny: wiejski (jego granica przebiega zgodnie z granicami wsi i sołectw), miejski ( jego granice pokrywają się z granicami dzielnic i w miarę możliwości z granicami osiedli i zespołów urbanistycznych oraz naturalnymi granicami wyznaczonymi w szczególności przez cieki, ulice, linie kolejowe i inne obiekty fizjograficzne)
- działka ewidencyjna: ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych
- numer działki
- numeryczny opis granic działki
- pole powierzchni
- pola powierzchni konturów użytków gruntowych i klas gleboznawczych w granicach działki
- wartość działki oraz data określenia tej wartości
- numer jednostki rejestrowej gruntów
- oznaczenie księgi wieczystej, a w przypadku gdy księga wieczysta nie jest założona oznaczenie dokumentów określających własność
- oznaczenie dokumentów określających inne prawa do działki j niż własność i prawo użytkowania wieczystego
- numer rejestru zabytków
- numer rejonu statystycznego
- numer ewidencyjny budynku
- numer porządkowy, którym oznaczony został budynek w trybie przepisów o numeracji nieruchomości
- numeryczny opis konturu wyznaczonego przez prostokątny rzut na płaszczyznę poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji przyziemnej budynku, a w budynkach posadowionych na filarach, kondygnacji opartej na tych filarach — zwanego dalej konturem budynku
- numery działek ewidencyjnych, na których usytuowany jest budynek
- oznaczenie funkcji podstawowej budynku
- wartość budynku oraz data jej określenia
- rok zakończenia budowy
- pole powierzchni zabudowy w m2
- liczba kondygnacji nadziemnych oraz liczba kondygnacji podziemnych
- informacja o materiale, z którego zbudowane są zewnętrzne ściany budynku
- liczba i numery lokali stanowiących odrębne nieruchomości lokalowe i inne lokale
- liczba i numery lokali innych niż wymienione w pkt 11
- powierzchnia użytkowa wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych
- numer rejestru zabytków
- numer lokalu
- numer ewidencyjny budynku, w którym znajduje się lokal
- oznaczenie funkcji użytkowej lokalu
- liczba izb wchodzących w skład lokalu oraz liczba i rodzaj pomieszczeń przynależnych
- wyrażone w m2 pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pomieszczeń przynależnych
- oznaczenie księgi wieczystej
- oznaczenie dokumentów określających inne niż własność prawa do lokalu
- numer ewidencyjny jednostki rejestrowej lokali, do której przyporządkowany został lokal
- wartość lokalu i data ustalenia tej wartości
- wypis z rejestru gruntów
- wypis z rejestru budynków
- wypis z rejestru lokali
- wyrys z mapy ewidencyjnej
Sieci uzbrojenia terenu – to wszelkiego rodzaju nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne, elektroenergetyczne i inne, z wyłączeniem urządzeń melioracji szczegółowych, a także podziemne budowle, jak: tunele, przejścia, parkingi, zbiorniki, itp.
Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu – to uporządkowany zbiór danych przestrzennych i opisowych sieci uzbrojenia terenu, a także informacje o podmiotach władających siecią.
GESUT, podobnie jak ewidencja gruntów i budynków, jest niezwykle ważnym źródłem informacji dla rzeczoznawcy majątkowego, szczególnie przydatnym przy analizie i ustalaniu danych dla jakże istotnej cechy dotyczącej stopnia wyposażenia wycenianej nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej.
Szczegółowe dane znajdujące się w GESUT określają: rozporządzenie w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów uzgadniania dokumentacji projektowej oraz Instrukcja Techniczna G – 7. Dane te dotyczą:
- rodzaju przewodów, które na mapie GESUT (nakładce U) oznaczone są odpowiednią literą na edycji czarno-białej lub kolorem na kolorowej edycji tej mapy. Litery te i kolory są następujące:
| Wodociągowe (W) | kolor niebieski |
| Kanalizacyjne (K) | kolor brązowy |
| Gazowe (G) | kolor żółty |
| Ciepłownicze (C) | kolor fioletowy |
| Elektroenergetyczne (E) | kolor czerwony |
| Telekomunikacyjne (T) | kolor pomarańczowy |
| Benzynowe (B) | kolor czarny |
| Naftowe (N) | kolor czarny |
| Niezidentyfikowane (X) | kolor zielony |
| TV kablowa (V) | kolor czarny |
| Poczta pneumatyczna (P) | kolor czarny |
| Sieci komputerowe (A) | kolor czarny |
| Melioracyjne (M) | kolor czarny |
Niektóre z tych przewodów dzielą się jeszcze na typy i wówczas do wymienionych wyżej oznakowań literowych dodawana jest jeszcze jedna litera, świadcząca o typie przewodu np.:
- sieć wodociągowa ogólna (WO)
- sieć wodociągowa lokalna (WL)
- sieć kanalizacyjna ogólnospławna (KO)
- sieć kanalizacyjna sanitarna (KS)
- sieć kanalizacyjna deszczowa (KD)
- sieć kanalizacyjna przemysłowa (KP)
- sieć kanalizacyjna lokalna (KL) itp.
- położenia przewodu, a w szczególności:
- nazwy własnej przewodu
- identyfikatora jednostki ewidencyjnej
- nazwy i identyfikatora obrębu ewidencyjnego
- numeru ewidencyjnego działek, przez które przebiega przewód
- numeru ewidencyjnego przewodu
- opisu położenia przewodu
- współrzędnych poziomych punktów załamania biegu przewodu
- rzędnych wysokościowych punktów charakterystycznych
- gabarytu przewodu (średnica, przekrój)
- identyfikatora uzgodnionego z jednostką prowadzącą ewidencję branżową sieci uzbrojenia terenu
- nazwy, siedziby lub adresu właściciela sieci uzbrojenia terenu oraz jednostki organizacyjnej zarządzającej tą siecią
- sposobu uzyskania danych o przewodach
Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece:
- księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości
- księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu
- księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz w celu ustalenia prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
- zasada jawności: „Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę”
- zasada domniemania zgodności ze stanem prawnym: „Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje”
- rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych: „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”
- pierwszeństwo praw wpisanych: „Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze”
Treść księgi wieczystej:
Księga wieczysta zawiera cztery działy:
- Dział pierwszy obejmuje:
- oznaczenie nieruchomości (I – O)
- spis praw związanych z własnością nieruchomości (I – SP)
- II. Dział drugi obejmuje:
- wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego
- Dział trzeci przeznaczony jest na wpisy:
- dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipoteki)
- Dział czwarty przeznaczony jest
- na wpisy dotyczące hipotek
Nieruchomość A jest obciążona służebnością przejazdu na rzecz nieruchomości B, czyli tym samym nieruchomości B przysługuje służebność przejazdu przez nieruchomość A.
W którym dziale księgi wieczystej, zarówno nieruchomości A jak i nieruchomości B, będzie ujawniona służebność?
- nieruchomość A: dział III KW (bowiem służebność to ograniczone prawo rzeczowe obciążające tą nieruchomość)
- nieruchomość B: dział I – SP (bowiem jest to nieruchomość władnąca, z jej własnością związane jest prawo służebności, zgodnie z kodeksem cywilnym prawa związane z własnością nieruchomości stanowią jej części składowe)
W razie niezgodności danych z katastru z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej, sprostowania tego oznaczenia dokonuje sąd na podstawie danych z katastru nieruchomości.
Opracowania planistyczne
Zgodnie z art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy ustala przeznaczenie nieruchomości na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Tematyka wpływu planu miejscowego na wartość nieruchomości zawarta jest w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Informacje rynkowe
Akty notarialne
Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego.
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności:
- sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym
- sprzedaż z bonifikatą
- sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty
- sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy
Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w aktach notarialnych pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania. Ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych mogą być cenami „prawdziwymi” (kwotami, które rzeczywiście zapłacił nabywca nieruchomości sprzedającemu), bądź też „fałszywymi” (wynikającymi przede wszystkim z prób obniżenia podatków związanych z obrotem nieruchomościami). Ceny „prawdziwe” można ponadto podzielić na ceny rynkowe (odpowiadające definicji i założeniom podawanym w określeniach wartości rynkowej) i ceny amatorskie (prawdziwe kwoty, które zapłacono za nieruchomości, lecz warunki zawarcia transakcji były szczególne). Ceny podawane w aktach notarialnych mogą być w pewnych przypadkach zawyżane. Zawyżanie ceny może być korzystne dla nabywcy w przypadku, gdy prowadzi działalność gospodarczą i dokonuje odpisów amortyzacyjnych od budynków czy budowli.
W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy, dla określenia wartości rynkowej nieruchomości, wykorzystywać może ceny rynkowe, a nie wszystkie ceny transakcyjne. Tylko dogłębna znajomość lokalnego rynku nieruchomości pozwala na prawidłową ocenę przydatności i wiarygodności cen zawartych w aktach notarialnych.
Czynsze
Czynsz jest podstawowym źródłem dochodu z nieruchomości. Wyróżnia się trzy podstawowe kategorie czynszów:
- rynkowy – powstający w wyniku gry popytu i podaży na rynku nieruchomości. W zależności od proporcji pomiędzy popytem i podażą, może on nie zapewnić właścicielowi pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości, oscylować wokół poziomu kosztów czy znacznie je przewyższać
- regulowany – ustalany na drodze administracyjnej jest wyrazem realizacji celów polityki społecznej państwa i dotyczy głównie rynku nieruchomości mieszkalnych. Abstrahuje on od sił rynkowych oraz od poziomu kosztów
- udziałowy – ustalany jako procentowy udział w dochodach użytkownika, czyli prowadzącego działalność na danej nieruchomości