Źródła informacji o nieruchomościach

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
  • księgach wieczystych
  • katastrze nieruchomości
  • ewidencji sieci uzbrojenia terenu
  • ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości
  • rejestrach zabytków
  • tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych
  • planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę
  • wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe
  • dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz
  • w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali
  • umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości
  • świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową
Informacje geodezyjne:

Mapa zasadnicza

Mapa zasadnicza, to zgodnie z Ustawą prawo geodezyjne i kartograficzne, wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i budynków, a także ewidencji sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych.

Mapa zasadnicza znajduje się w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym, który jest składowany, dla obszaru każdego powiatu w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, mieszczącym się z reguły w siedzibach starostw.

Zgodnie z Instrukcją techniczną K-1 treść mapy dzieli się na treść obligatoryjną oraz treść fakultatywną.

Treść obligatoryjną mapy zasadniczej stanowią:
  • punkty osnów geodezyjnych
  • elementy ewidencji gruntów i budynków
  • elementy sieci uzbrojenia terenu, w szczególności urządzenia nadziemne, naziemne i podziemne
Obiekty nienależące do treści obligatoryjnej stanowią treść fakultatywną mapy zasadniczej. Treść fakultatywna mapy zasadniczej stanowi zbiór otwarty, zależny od potrzeb i zamierzeń inwestycyjnych administracji państwowej, samorządowej i podmiotów gospodarczych.

Treść mapy zasadniczej może być prowadzona i przedstawiana w systemie nakładek tematycznych (w postaci klasycznej - na osobnych arkuszach folii, w postaci numerycznej - w zbiorach warstw, lub w zbiorach obiektów). Nakładki te oznacza się następująco:
O - osnowy geodezyjne
E - ewidencja gruntów i budynków
U - sieci uzbrojenia terenu
S - sytuacja powierzchniowa (inne obiekty trwale związane z terenem)
W - rzeźba terenu
R - realizacyjne uzgodnienia projektowe

Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków)

Rozumie się przez to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami.

Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące:
  • gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty
  • budynków – ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych
  • lokali – ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej
W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się również:
  • właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych – inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części
  • miejsce zamieszkania lub siedzibę osób wymienionych wyżej
  • informacje o wpisaniu do rejestru zabytków
  • wartość nieruchomości
Ewidencję gruntów i budynków prowadzą starostowie. Jest ona zakładana i prowadzona w powiązaniu z powierzchniowym podziałem administracyjnym kraju. Jednostkami powierzchniowymi podziału kraju dla celów ewidencji są:
  • jednostka ewidencyjna: obszar gruntów położonych w granicach administracyjnych gminy, a w przypadku gdy w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta — również w granicach administracyjnych miasta. W miastach, w których utworzone zostały dzielnice, jako jednostki pomocnicze gminy, jednostką ewidencyjną może być obszar dzielnicy lub kilku sąsiadujących ze sobą dzielnic
  • obręb ewidencyjny: wiejski (jego granica przebiega zgodnie z granicami wsi i sołectw), miejski ( jego granice pokrywają się z granicami dzielnic i w miarę możliwości z granicami osiedli i zespołów urbanistycznych oraz naturalnymi granicami wyznaczonymi w szczególności przez cieki, ulice, linie kolejowe i inne obiekty fizjograficzne)
  • działka ewidencyjna: ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych
Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi działki ewidencyjnej są:
  • numer działki
  • numeryczny opis granic działki
  • pole powierzchni
  • pola powierzchni konturów użytków gruntowych i klas gleboznawczych w granicach działki
  • wartość działki oraz data określenia tej wartości
  • numer jednostki rejestrowej gruntów
  • oznaczenie księgi wieczystej, a w przypadku gdy księga wieczysta nie jest założona oznaczenie dokumentów określających własność
  • oznaczenie dokumentów określających inne prawa do działki j niż własność i prawo użytkowania wieczystego
  • numer rejestru zabytków
  • numer rejonu statystycznego
Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi budynku stanowiącego część składową gruntu są:
  • numer ewidencyjny budynku
  • numer porządkowy, którym oznaczony został budynek w trybie przepisów o numeracji nieruchomości
  • numeryczny opis konturu wyznaczonego przez prostokątny rzut na płaszczyznę poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji przyziemnej budynku, a w budynkach posadowionych na filarach, kondygnacji opartej na tych filarach — zwanego dalej konturem budynku
  • numery działek ewidencyjnych, na których usytuowany jest budynek
  • oznaczenie funkcji podstawowej budynku
  • wartość budynku oraz data jej określenia
  • rok zakończenia budowy
  • pole powierzchni zabudowy w m2
  • liczba kondygnacji nadziemnych oraz liczba kondygnacji podziemnych
  • informacja o materiale, z którego zbudowane są zewnętrzne ściany budynku
  • liczba i numery lokali stanowiących odrębne nieruchomości lokalowe i inne lokale
  • liczba i numery lokali innych niż wymienione w pkt 11
  • powierzchnia użytkowa wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych
  • numer rejestru zabytków
Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu są:
  • numer lokalu
  • numer ewidencyjny budynku, w którym znajduje się lokal
  • oznaczenie funkcji użytkowej lokalu
  • liczba izb wchodzących w skład lokalu oraz liczba i rodzaj pomieszczeń przynależnych
  • wyrażone w m2 pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pomieszczeń przynależnych
Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, oprócz danych wymienionych wyżej są:
  • oznaczenie księgi wieczystej
  • oznaczenie dokumentów określających inne niż własność prawa do lokalu
  • numer ewidencyjny jednostki rejestrowej lokali, do której przyporządkowany został lokal
  • wartość lokalu i data ustalenia tej wartości
Przykłady dokumentów jakie można pozyskać z ewidencji gruntów i budynków:
  • wypis z rejestru gruntów
  • wypis z rejestru budynków
  • wypis z rejestru lokali
  • wyrys z mapy ewidencyjnej
Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu (GESUT)

Sieci uzbrojenia terenu – to wszelkiego rodzaju nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne, elektroenergetyczne i inne, z wyłączeniem urządzeń melioracji szczegółowych, a także podziemne budowle, jak: tunele, przejścia, parkingi, zbiorniki, itp.

Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu – to uporządkowany zbiór danych przestrzennych i opisowych sieci uzbrojenia terenu, a także informacje o podmiotach władających siecią.

GESUT, podobnie jak ewidencja gruntów i budynków, jest niezwykle ważnym źródłem informacji dla rzeczoznawcy majątkowego, szczególnie przydatnym przy analizie i ustalaniu danych dla jakże istotnej cechy dotyczącej stopnia wyposażenia wycenianej nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej.

Szczegółowe dane znajdujące się w GESUT określają: rozporządzenie w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów uzgadniania dokumentacji projektowej oraz Instrukcja Techniczna G – 7. Dane te dotyczą:
  1. rodzaju przewodów, które na mapie GESUT (nakładce U) oznaczone są odpowiednią literą na edycji czarno-białej lub kolorem na kolorowej edycji tej mapy. Litery te i kolory są następujące:
Wodociągowe (W) kolor niebieski
Kanalizacyjne (K) kolor brązowy
Gazowe (G) kolor żółty
Ciepłownicze (C) kolor fioletowy
Elektroenergetyczne (E) kolor czerwony
Telekomunikacyjne (T) kolor pomarańczowy
Benzynowe (B) kolor czarny
Naftowe (N) kolor czarny
Niezidentyfikowane (X) kolor zielony
TV kablowa (V) kolor czarny
Poczta pneumatyczna (P) kolor czarny
Sieci komputerowe (A) kolor czarny
Melioracyjne (M) kolor czarny

Niektóre z tych przewodów dzielą się jeszcze na typy i wówczas do wymienionych wyżej oznakowań literowych dodawana jest jeszcze jedna litera, świadcząca o typie przewodu np.:
  • sieć wodociągowa ogólna (WO)
  • sieć wodociągowa lokalna (WL)
  • sieć kanalizacyjna ogólnospławna (KO)
  • sieć kanalizacyjna sanitarna (KS)
  • sieć kanalizacyjna deszczowa (KD)
  • sieć kanalizacyjna przemysłowa (KP)
  • sieć kanalizacyjna lokalna (KL) itp.
  1. położenia przewodu, a w szczególności:
    • nazwy własnej przewodu
    • identyfikatora jednostki ewidencyjnej
    • nazwy i identyfikatora obrębu ewidencyjnego
    • numeru ewidencyjnego działek, przez które przebiega przewód
    • numeru ewidencyjnego przewodu
    • opisu położenia przewodu
    • współrzędnych poziomych punktów załamania biegu przewodu
    • rzędnych wysokościowych punktów charakterystycznych
    • gabarytu przewodu (średnica, przekrój)
    • identyfikatora uzgodnionego z jednostką prowadzącą ewidencję branżową sieci uzbrojenia terenu
  2. nazwy, siedziby lub adresu właściciela sieci uzbrojenia terenu oraz jednostki organizacyjnej zarządzającej tą siecią
  3. sposobu uzyskania danych o przewodach
Księgi wieczyste

Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece:
  • księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości
  • księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu
  • księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz w celu ustalenia prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
Zasady ksiąg wieczystych:
  1. zasada jawności: „Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę”
  2. zasada domniemania zgodności ze stanem prawnym: „Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje”
  3. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych: „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”
  4. pierwszeństwo praw wpisanych: „Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze”
Księgi wieczyste prowadzi się odrębnie dla nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych oraz dla spółdzielczych własnościowych praw. Dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i dla znajdującego się na takim gruncie budynku, który stanowi odrębną nieruchomość będącą własnością wieczystego użytkownika gruntu, prowadzi się wspólną księgę wieczystą.

Treść księgi wieczystej:

Księga wieczysta zawiera cztery działy:
  1. Dział pierwszy obejmuje:
    • oznaczenie nieruchomości (I – O)
    • spis praw związanych z własnością nieruchomości (I – SP)
  2. II. Dział drugi obejmuje:
    • wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego
  3. Dział trzeci przeznaczony jest na wpisy:
    • dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipoteki)
  4. Dział czwarty przeznaczony jest
    • na wpisy dotyczące hipotek
Przykład:
Nieruchomość A jest obciążona służebnością przejazdu na rzecz nieruchomości B, czyli tym samym nieruchomości B przysługuje służebność przejazdu przez nieruchomość A.
W którym dziale księgi wieczystej, zarówno nieruchomości A jak i nieruchomości B, będzie ujawniona służebność?
  • nieruchomość A: dział III KW (bowiem służebność to ograniczone prawo rzeczowe obciążające tą nieruchomość)
  • nieruchomość B: dział I – SP (bowiem jest to nieruchomość władnąca, z jej własnością związane jest prawo służebności, zgodnie z kodeksem cywilnym prawa związane z własnością nieruchomości stanowią jej części składowe)
Niezgodność danych z katastru z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej
W razie niezgodności danych z katastru z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej, sprostowania tego oznaczenia dokonuje sąd na podstawie danych z katastru nieruchomości.

Opracowania planistyczne

Zgodnie z art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy ustala przeznaczenie nieruchomości na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Tematyka wpływu planu miejscowego na wartość nieruchomości zawarta jest w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Informacje rynkowe

Akty notarialne

Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego.

Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności:
  • sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym
  • sprzedaż z bonifikatą
  • sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty
  • sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy
Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w aktach notarialnych pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania. Ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych mogą być cenami „prawdziwymi” (kwotami, które rzeczywiście zapłacił nabywca nieruchomości sprzedającemu), bądź też „fałszywymi” (wynikającymi przede wszystkim z prób obniżenia podatków związanych z obrotem nieruchomościami). Ceny „prawdziwe” można ponadto podzielić na ceny rynkowe (odpowiadające definicji i założeniom podawanym w określeniach wartości rynkowej) i ceny amatorskie (prawdziwe kwoty, które zapłacono za nieruchomości, lecz warunki zawarcia transakcji były szczególne). Ceny podawane w aktach notarialnych mogą być w pewnych przypadkach zawyżane. Zawyżanie ceny może być korzystne dla nabywcy w przypadku, gdy prowadzi działalność gospodarczą i dokonuje odpisów amortyzacyjnych od budynków czy budowli.

W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy, dla określenia wartości rynkowej nieruchomości, wykorzystywać może ceny rynkowe, a nie wszystkie ceny transakcyjne. Tylko dogłębna znajomość lokalnego rynku nieruchomości pozwala na prawidłową ocenę przydatności i wiarygodności cen zawartych w aktach notarialnych.

Czynsze

Czynsz jest podstawowym źródłem dochodu z nieruchomości. Wyróżnia się trzy podstawowe kategorie czynszów:
  • rynkowy – powstający w wyniku gry popytu i podaży na rynku nieruchomości. W zależności od proporcji pomiędzy popytem i podażą, może on nie zapewnić właścicielowi pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości, oscylować wokół poziomu kosztów czy znacznie je przewyższać
  • regulowany – ustalany na drodze administracyjnej jest wyrazem realizacji celów polityki społecznej państwa i dotyczy głównie rynku nieruchomości mieszkalnych. Abstrahuje on od sił rynkowych oraz od poziomu kosztów
  • udziałowy – ustalany jako procentowy udział w dochodach użytkownika, czyli prowadzącego działalność na danej nieruchomości
Ponadto można jeszcze wyróżnić czynsz umowny, czyli ten aktualnie płacony, ustalony w umowie najmu czy dzierżawy. W wycenia wartości rynkowej nieruchomości czynsz umowny przyjmowany jest jako dochód tylko dla tych nieruchomości, dla których zawarta jest umowa najmu (dzierżawy) na czas oznaczony. Po wygaśnięciu umowy najmu dochód wyrażany jest na poziomie czynszu rynkowego.