Szacowanie nieruchomości to zadanie, które wymaga precyzji, rzetelności oraz dogłębnej wiedzy o dostępnych źródłach informacji. Jako rzeczoznawca majątkowy, każda wycena nieruchomości jest jak detektywistyczne śledztwo, w którym każda informacja może być kluczowa. Poniżej przedstawiam szczegółowy przegląd najważniejszych źródeł danych, które są nieodzowne w codziennej pracy rzeczoznawcy.
Spis treści
Źródła informacji o nieruchomościach
1. Księgi Wieczyste
Księgi wieczyste to fundamentalne źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości. Dostarczają one rzetelnych danych o właścicielach, użytkownikach wieczystych oraz obciążeniach nieruchomości, takich jak hipoteki czy służebności.
Zasady ksiąg wieczystych:
- Jawność: Każdy ma prawo wglądu do ksiąg wieczystych, co oznacza, że stan prawny nieruchomości jest dostępny publicznie.
- Domniemanie zgodności ze stanem prawnym: Zakłada się, że informacje w księdze wieczystej są zgodne z rzeczywistością.
- Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych: Chroni nabywcę nieruchomości, który ufa zapisom księgi, nawet jeśli są one niezgodne z rzeczywistością.
Struktura księgi wieczystej:
- Dział I – Oznaczenie nieruchomości: Szczegóły dotyczące położenia, powierzchni i przeznaczenia nieruchomości.
- Dział II – Własność: Informacje o właścicielu lub użytkowniku wieczystym.
- Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia: Informacje o ograniczonych prawach rzeczowych (oprócz hipotek), roszczeniach i ograniczeniach.
- Dział IV – Hipoteki: Informacje o hipotekach obciążających nieruchomość.
2. Kataster Nieruchomości
Kataster nieruchomości, znany także jako ewidencja gruntów i budynków, to systematycznie aktualizowany zbiór danych o gruntach, budynkach i lokalach oraz ich właścicielach.
Zakres informacji:
- Grunty: Położenie, granice, powierzchnia, rodzaje użytków gruntowych, klasy gleboznawcze.
- Budynki: Położenie, przeznaczenie, funkcje użytkowe, dane techniczne.
- Lokale: Położenie, funkcje użytkowe, powierzchnia użytkowa.
Jednostki powierzchniowe katastru:
- Jednostka ewidencyjna: Obszar odpowiadający administracyjnym granicom gminy.
- Obręb ewidencyjny: Wiejski lub miejski, odpowiadający granicom wsi, sołectw, dzielnic.
- Działka ewidencyjna: Jednolity obszar gruntu o określonych granicach i powierzchni.
3. Mapa Zasadnicza
Mapa zasadnicza to kluczowe narzędzie dla rzeczoznawcy, zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów oraz elementach ewidencji gruntów i budynków.
Treść mapy zasadniczej:
- Obligatoryjna: Punkty osnów geodezyjnych, elementy ewidencji gruntów i budynków, sieci uzbrojenia terenu.
- Fakultatywna: Inne obiekty według potrzeb inwestycyjnych.
4. Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu (GESUT)
GESUT to uporządkowany zbiór danych o sieciach uzbrojenia terenu, obejmujący zarówno nadziemne, naziemne, jak i podziemne przewody oraz urządzenia.
Rodzaje przewodów w GESUT:
- Wodociągowe (W)
- Kanalizacyjne (K)
- Gazowe (G)
- Ciepłownicze (C)
- Elektroenergetyczne (E)
- Telekomunikacyjne (T)
Każdy z tych przewodów może mieć dodatkowe oznaczenia zależne od typu i funkcji.
5. Opracowania Planistyczne
Przeznaczenie nieruchomości jest ustalane na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu, wykorzystuje się studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
6. Akty Notarialne
Informacje o cenach transakcyjnych z aktów notarialnych są nieocenione przy wycenie nieruchomości. Ważne jest jednak, aby rzeczoznawca potrafił ocenić, czy cena z aktu notarialnego odzwierciedla rzeczywistą wartość rynkową, czy jest wynikiem szczególnych warunków transakcji.
Podsumowanie
Praca rzeczoznawcy majątkowego to ciągłe balansowanie pomiędzy precyzyjną analizą danych a umiejętnością wyciągania wniosków na ich podstawie. Wykorzystanie dostępnych źródeł informacji, takich jak księgi wieczyste, kataster nieruchomości, mapa zasadnicza, GESUT, opracowania planistyczne i akty notarialne, pozwala na rzetelną i dokładną wycenę nieruchomości. Pamiętajmy, że każda nieruchomość ma swoją historię i specyfikę, a naszym zadaniem jest ją odkryć i właściwie ocenić.