Źródła informacji o nieruchomościach

Baza Wiedzy

Szacowanie nieruchomości to zadanie, które wymaga precyzji, rzetelności oraz dogłębnej wiedzy o dostępnych źródłach informacji. Jako rzeczoznawca majątkowy, każda wycena nieruchomości jest jak detektywistyczne śledztwo, w którym każda informacja może być kluczowa. Poniżej przedstawiam szczegółowy przegląd najważniejszych źródeł danych, które są nieodzowne w codziennej pracy rzeczoznawcy.

Źródła informacji o nieruchomościach

1. Księgi Wieczyste

Księgi wieczyste to fundamentalne źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości. Dostarczają one rzetelnych danych o właścicielach, użytkownikach wieczystych oraz obciążeniach nieruchomości, takich jak hipoteki czy służebności.

Zasady ksiąg wieczystych:

  • Jawność: Każdy ma prawo wglądu do ksiąg wieczystych, co oznacza, że stan prawny nieruchomości jest dostępny publicznie.
  • Domniemanie zgodności ze stanem prawnym: Zakłada się, że informacje w księdze wieczystej są zgodne z rzeczywistością.
  • Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych: Chroni nabywcę nieruchomości, który ufa zapisom księgi, nawet jeśli są one niezgodne z rzeczywistością.

Struktura księgi wieczystej:

  1. Dział I – Oznaczenie nieruchomości: Szczegóły dotyczące położenia, powierzchni i przeznaczenia nieruchomości.
  2. Dział II – Własność: Informacje o właścicielu lub użytkowniku wieczystym.
  3. Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia: Informacje o ograniczonych prawach rzeczowych (oprócz hipotek), roszczeniach i ograniczeniach.
  4. Dział IV – Hipoteki: Informacje o hipotekach obciążających nieruchomość.

2. Kataster Nieruchomości

Kataster nieruchomości, znany także jako ewidencja gruntów i budynków, to systematycznie aktualizowany zbiór danych o gruntach, budynkach i lokalach oraz ich właścicielach.

Zakres informacji:

  • Grunty: Położenie, granice, powierzchnia, rodzaje użytków gruntowych, klasy gleboznawcze.
  • Budynki: Położenie, przeznaczenie, funkcje użytkowe, dane techniczne.
  • Lokale: Położenie, funkcje użytkowe, powierzchnia użytkowa.

Jednostki powierzchniowe katastru:

  • Jednostka ewidencyjna: Obszar odpowiadający administracyjnym granicom gminy.
  • Obręb ewidencyjny: Wiejski lub miejski, odpowiadający granicom wsi, sołectw, dzielnic.
  • Działka ewidencyjna: Jednolity obszar gruntu o określonych granicach i powierzchni.

3. Mapa Zasadnicza

Mapa zasadnicza to kluczowe narzędzie dla rzeczoznawcy, zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów oraz elementach ewidencji gruntów i budynków.

Treść mapy zasadniczej:

  • Obligatoryjna: Punkty osnów geodezyjnych, elementy ewidencji gruntów i budynków, sieci uzbrojenia terenu.
  • Fakultatywna: Inne obiekty według potrzeb inwestycyjnych.

4. Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu (GESUT)

GESUT to uporządkowany zbiór danych o sieciach uzbrojenia terenu, obejmujący zarówno nadziemne, naziemne, jak i podziemne przewody oraz urządzenia.

Rodzaje przewodów w GESUT:

  • Wodociągowe (W)
  • Kanalizacyjne (K)
  • Gazowe (G)
  • Ciepłownicze (C)
  • Elektroenergetyczne (E)
  • Telekomunikacyjne (T)

Każdy z tych przewodów może mieć dodatkowe oznaczenia zależne od typu i funkcji.

5. Opracowania Planistyczne

Przeznaczenie nieruchomości jest ustalane na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu, wykorzystuje się studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

6. Akty Notarialne

Informacje o cenach transakcyjnych z aktów notarialnych są nieocenione przy wycenie nieruchomości. Ważne jest jednak, aby rzeczoznawca potrafił ocenić, czy cena z aktu notarialnego odzwierciedla rzeczywistą wartość rynkową, czy jest wynikiem szczególnych warunków transakcji.

Podsumowanie

Praca rzeczoznawcy majątkowego to ciągłe balansowanie pomiędzy precyzyjną analizą danych a umiejętnością wyciągania wniosków na ich podstawie. Wykorzystanie dostępnych źródeł informacji, takich jak księgi wieczyste, kataster nieruchomości, mapa zasadnicza, GESUT, opracowania planistyczne i akty notarialne, pozwala na rzetelną i dokładną wycenę nieruchomości. Pamiętajmy, że każda nieruchomość ma swoją historię i specyfikę, a naszym zadaniem jest ją odkryć i właściwie ocenić.

Ernest Konieczny

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Do Góry